房地产业（13篇）

房地产业是经济发展的重要组成部分，涉及土地、建筑、市场等多个环节，影响居民生活与投资决策，如何促进其健康发展？以下由阿拉网友整理分享的房地产业相关文章，便您学习参考，喜欢就分享给朋友吧！

房地产论文 篇1

关键词：筹资；筹资方式；内源筹资

一、筹资相关理论概述

（一）筹资的概念

筹资是通过特定渠道和适当方式筹集资金的金融活动。它是财务管理的第一个环节。企业筹资是指企业通过各种方式和法定程序，向资金提供者筹集、整合资金，用于投资或者生产经营的活动。

（二）筹资的主要方式

1.外部筹资

(1)发行股票

发行股票是股份公司获取自由资金的基本途径。按股东权利和义务分为普通股和优先股两种方式。

(2)银行长期借款

银行长期借款是指企业向银行、其他金融机构和其他单位借款超过一年的各种贷款。是企业长期负债的主要来源。

(3)吸收直接投资

吸收直接投资主要是企业按照“共同经营、共同投资、共享利润、共担风险”的原则吸收国家、法人、个人投资的资金，形成企业资金的一种筹资方式。

(4)发行企业债券

发行企业债券主要是企业依据规定的法定程序发行、约定在一定期限内偿还本金和利息的有价证券，按还款期限长短可以分为短期债券和长期债券两种期限债券。

(5)商业信用

商业信用筹资是利用商业信用进行融资的行为，通过延期付款或预收款方式购销货物。利用预收货款和延期交货的方式获得一笔短期资金。主要有三种形式：赊购商品、商业汇票和预收货款。

(6)融资租赁

筹资租赁，又称融资租赁，是租赁公司按照承租企业的要求购买设备，在合同约定的较长期限内提供给承租企业使用的信贷业务。融资租赁主要有三种形式：直接租赁、杠杆租赁和售后租回。

2.内部筹资

内部筹资主要是企业将自己的初始投资形成的股本、折旧以及留存收益转化为投资的过程。它与外部筹资的主要区别在于它使用企业自有资金，不需要支付筹资利息，没有到期日，不需要偿还，也可以提高企业的信誉。

二、房地产企业筹资问题分析

（一）负债筹资规模大

房地产企业主要的项目是建设项目，建设项目多且都处于扩张发展阶段，对于企业来说未来会有大量的资金支出，会导致企业财务压力较大。负债筹资可以降低综合资本成本，从而增加企业的收益。由于债务资金的利息是在税前支付的，并且债权人对债务人要求的报酬率一般较低。但如果负债规模过大，则利息费用的支出会大幅度增加，利息也会降低，可能会降低企业偿债能力，程度严重的话还可能会丧失。

（二）内源筹资不足

房地产企业离不开资金的支持，一个项目工程从前期土地的获得阶段、建设开发阶段到销售阶段，它的每个阶段都要大量资金来维持。内源筹资不仅不需要对外支付相应利息费用，而且内源筹资所需的成本费用也远低于外部融资，这就是内源筹资成为企业的第一选择的主要原因，房地产企业普遍会存在资金缺口大、回收期长的突出特点，这就有可能导致企业出现内部资金短缺的问题，这个时候就需要靠筹集外源资金，来满足企业经营与发展的资金需求。

（三）资金来源单一

房地产企业主要的资金来源可能是其母公司，资金来源渠道过于单一，国内房地产企业普遍青睐的银行贷款，未能有效运用，如果房地产企业一味依赖母公司的输血，没有合理利用贷款利息的税盾作用，这样会使所有者权益格外突出，公司财务管理工作就会出现漏洞。

三、信达地产筹资问题的解决措施

（一）调整负债筹资规模

房地产企业筹集的资金主要就是用在房地产开发上。只有卖掉已开发的房屋，资金才能流动，实现资金的流通。如果企业的销售出现问题，筹集的资金无法按时偿还，但还有新的项目要开发，必须要再一次筹集资金，企业的负债规模因此会继续扩大。企业应制定合理的销售策略来调整其资本结构，首先要尽可能出售企业库存房屋，通过降价、促销或其他可行的办法实现库存的销售。这也相当于增加了企业的自由流动资金。

（二）扩大内源筹资

内源筹资实质上就是内部股权筹资。房地产企业利用股东投资、年度盈余资金、预收房地产保证金和预售房款，投资于边际效益较高的项目。通过这些方式，房地产企业就可以合理利用这些资金，很大程度上可以减轻企业的资金需求的压力，进一步促进企业的长期可持续发展。内源筹资不需要承担外部的利息费用，这样就减少了企业的成本费用，内源筹资也避免了外部对企业的潜在控制风险。

（三）筹资方式多元化

1.房地产预售

房地产预售一直是房地产企业的最常见的经营方式，在新项目开发中，企业可以利用预售房地产筹集资金，利用预售房屋获取的房款来建房，提前完成销售工作。这样既能满足资金需求，又能完成房屋销售。资金来源不仅无利息费用，还很安全，这很大程度上反映了以预售房地产作为筹资方式的优势。

2.售后回租

房地产企业售后回租主要是为了销售积压的房屋，这样企业可以收回大量资金，有利于缓解企业资金短缺的漏洞。具体来说，房地产企业以市场价格出售房屋，并与购房者签订销售合同。同时，签订租赁合同，并根据合同签订的内容按期支付相应的租金。由于这样做的收益率会高于银行的存款利率，能提高公众对购房的积极性。企业通过这样不仅可以筹集到大量的资金，还可以处理积压的房屋，减轻库存压力，使房地产企业资产的流动性进一步提高，资金周转速度加快。

四、总结：

针对上述问题，在充分考虑内部因素和外部环境的前提下，提出了解决企业筹资问题的具体措施。通过筹集资金，实现企业价值最大化，同时兼顾企业可持续发展的长远目标。

参考文献：

[1]刘冉。DJ地产集团筹资问题研究[D].长春：吉林财经大学，2016:16-32.

[2]朱俊。企业筹资问题的相关探讨[J].知识经济，2016,(01):112.

房地产论文 篇2

成本管理是众多企业极为关注的课题，因为这会对企业日后的经营方向及对策有着莫大的关系，而房地产企业的成本管理就是其中一个至关重要的环节，对企业的发展有着极其深远的作用。

前言

企业财务成本管理根本目的是帮助企业降低成本、提高获利能力。企业财务成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与财务成本管理有着重要的关系。房地产企业要在激烈的市场竞争中生存并发展壮大，关键在于设计出能够满足市场需要或提供优质价廉的产品和服务，也只有这样，才能更好地满足消费需求、赢得客户、占领市场，并在激烈的竞争中立于不败之地。

1企业要实行成本管理的意义

成本管理是保护股东权益的重要手段

企业发展的最大目的是获取最大利润，这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流，这就要求企业精打细算，通过一系列的成本控制手段，能够降低经营成本，减少很多不必要的费用支出，这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平，为企业未来发展打好坚实的基础，使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。

成本分析是成本控制的基础

古谚语提到“种瓜得瓜种豆得豆”，有付出才有回报。企业同样如此，成本是企业产生利润的必要条件。成本管理贯穿于企业发展的始终，展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析，找出成本控制的关键点，没有成本管理提供的基础数据是无法完成的。

成本管理是提高企业竞争力的有力保证

成本管理不是让企业只关注自己的短期付出，而是以长远的目光看待付出的成本对企业未来发展产生的影响。这就形成了战略成本的概念。所谓战略成本就是企业对自身情况进行系统的评估，通过制定一系列的包括产並链分析、原材料加工及销售控制等手段，从企业整体对成本进行合理的消化和控制，以保证企业的短期利益与长期利益的共贏以及企业的可持续发展。战略成本管理将使企业既能“节流”更能“开源”。这样的企业才更具生命力。放眼当今世界500强企业，都是通过完善的管理制度，实现自身基础的稳固和发展的稳健。反观一些微小私人企业，成本管控意识不强，遇到不景气的经济大环境，则无法依靠管理制度合理调整，最�

2房地产项目成本管理的几个阶段

项目投资阶段的成本管理

对于房地产企业来讲，项目投资是成本管理的首要环节。每个房地产公司在投资之前都会有一系列的分析，既包括企业自身的因素，例如企业自身的投资能力、实施能力等等同时也需要对项目自身进行分析，例如项目开发的必要性、优越性、项目的利润回报率等等。另外，还有一个因素是不得不考虑的，那就是当地政府的相关房地产调控政策，选择建设符合大众要求和市场要求的房地产项目筹划阶段的成本控制，也是我们通常所说的项目决策阶段的成本控制，此阶段的工作需要大量的市场调研数据，只有准确的数据才能获得更全面投资评估。这一阶段的成本控制水平会直接影响项目的最终回报情况。这就类似于做一件事情先要找对方向，如果方向错了，之后投入的越多损失越大。这一阶段项目决策需要各部门人员的共同分析，房地产开发商要从项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等进行考察；企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析；数据分析人员要立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。这就进入项目规划设计阶段的成本管理。

项目规划设计阶段的成本管理

项目规划设计阶段是对投资项目进行必要的设计，以确保后期项目的顺利施行。此阶段的成本管理主要目的是降低规划设计阶段的企业成本，包括设计规划人员的人工费、材料费、设备维护费，另外还可以降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。此阶段一般是房地产公司自行设计，考虑到个人容易受思维定势的影响，适当的引入招标制度是一个不错的选择，这样可以得到最优化的设计规划方案，同时可以极大程度的节约房地产公司的企业成本。项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，必须要合理科学的进行项目设计，否则就会造成投资成本过高、建设周期更长、回收资金更慢，最终影响项目工程的经济效益最大化。所以，房地产开发商都会对项目设计进行周密细致的分析，确保成本管理有效实现。

项目施工阶段的成本管理

房地产项目的施工阶段其实就是项目投资的实施阶段。这个阶段的复杂性超过其他的几个环节，是最为复杂的环节。这个阶段既要对质量把好关又要尽可能的节约工程成本，找到两方面的平衡点。质量好、成本少这是两个相互矛盾的方面。双方的统一方面是能保证按时按质的完成。在保证质量的同时降低人力、财力及物力的支出。通过对大多数房产企业的研究，施工过程中的成本控制措施一般从以下几个方面进行分析：

企业在施工前，要审查好施工组织设计

这项工作看似对成本管理没有什么帮助，其实不然。因为施工组织设计体现了承包方和发包方相应的权利和义务，同时也是双方处理分歧的依据。施工组织设计一般都会包含项目质量、施工进度、建设成本控制目标、处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾处理方式、工程款的支付与管理等等，这些方面如果可以约定好，对后期的工程施工会起到极大的推动作用，避免出现问题相互推诿扯皮的情况出现。这从某种意义上讲是对施工工程成本进行了管理。

物资采购方面要做到比价

物资采购对工程的成本及质量有相当大的影响作用。物资采购过程对质量、价格、服务信誉等方面进行把关，同时对不同的'供应商进行此价。这样才能做到物美价廉，保证质量的同时降低成本。

严格管理工程变更

工程出现变更必然会造成预算成本的增加，所以应尽可能的避免工程变更，这就要求前期严格审核成本计划和工作流程图，管理好设计图纸和施工图纸。

加强管理相关合同，做到有章可循

这样可以避免以后的工程索赔等经济纠纷等隐患的出现。这样也可以为项目结算阶段的成本管理提供相关的保障。

引入价值链管理理念，树立房地产企业战略成本管理思想

房地产行业是典型的资金密集型行业，项目实施离不开资金流转。传统项目开发过程中，资金预算往往根据工程预算结合进度节点安排使用计划，在实际操作中还会脱离预算被动支付，超预算付款经常发生。引入价值链管理，房地产企业为了提高对消费者（业主）提供满意的产品和售后服务质量，将围绕项目开发的上下游相关单位都纳入管理和服务的对象，制定和提供与企业品牌和项目开发策略相匹配的相关的管理、技术、质量、安全等标准，确保项目周期内任何一个阶段、任何一个单位都能采用统一的管理、技术和服务标准，严格执行并得到有效控制，最终满足消费者的需求。

3结语

综上所述，成本管理对于企业而言有着非常重大的意义，为了保障企业的经济效益，促进企业决策的科学化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。

房地产论文 篇3

我国房地产营销中存在的问题

我国房地产业从无到有，不过二三十年的历史，自1998年，政府取消福利分房政策以来，我国房地产业有了突飞猛进的发展。但我们同时也看到，在房地产企业市场营销过程中还存在诸多问题，主要体现在如下方面：营销思想陈旧。仍然坚持以企业为中心、以产品为重的传统营销思路，没有转变到以顾客为中心，以关系为重点的关系营销思想上面来。宣传手段简单。通常采用地方性报纸、电视、电台、网站、房展会等作为宣传媒介，企业间的宣传模式雷同，都以产品为重点，突出的是户型、位置、住区规划和交通等生活设施，较少顾及顾客的需求以及产品价值的体现。项目宣传的针对性不强。每一个项目都有一个目标市场和定位，但企业往往选择大众性媒体进行宣传，没有针对目标客户群体进行有效的直接宣传，因而常常是投入较大，但收获很小。产品价值含量底，创新不足。开发商当前仍然秉承的是为购房者制造产品的理念，且生产产品过程中采取的技术和创新仅局限于建筑领域，与产业外的合作与创新没有得到重视，以至于产品同质化，价值含量偏低。注重售前的服务，而忽略售后服务。开发商在售前的服务还是能够做的很好，比如良好的销售环境，耐心细致的解答，良好的服务态度等等。但销售完成后，往往将服务职能转给了物业公司，而大多数开发项目是期房销售，在售后到交房这个期间，其售后服务基本上没有得到开发商的重视，甚至没有任何服务，这是开发商服务的严重缺失。与合作伙伴形成的是甲、乙方关系，而非互利互惠的长期合作关系。当前开发商与价值链其他节点的企业建立的都是

基于关系营销的房地产企业管理模式

针对上述问题，笔者认为，房地产企业应该加强自身营销能力建设，改变传统营销思想，引进先进营销理念，不断创新，才能保持竞争优势；立于不败之地。国内有很多学者对房地产的营销给出很多策略性的指导，刘香毅(2006)认为房地产企业应该引入体验营销，并针对体验营销给出了一些指导性措施，包括售楼处的建设、参加房展会、样板间设计、客户参与、看房旅游等［3］。齐韦存(2007)提出了价值链营销，所谓价值链营销是指企业提供对顾客有价值的产品或服务的一连串“价值创造活动”。通过不断完善、强化企业的内部价值创造系统，以维持持续、高效的价值创造能力，进而达成企业的经营目标，而不以广告、促销的喧嚣取胜［4］。陆霄虹(2006)提出了房地产文化营销的运作方式，分别从产品和服务文化层次、品牌文化层次及企业文化层次三个方面提出了文化营销的措施［5］。

韩丽萍(2006)认为房地产企业应该采取顾客导向的营销策略［6］。李广春(2006)认为服务营销是房地产企业发展的必然选择，提出了全程服务、全员服务、特色服务和承诺服务等形式［7］。李伟(2007)倡导房地产品牌营销，指出房地产品牌营销的策略包括：实施名牌战略；对品牌进行整合规划，建立品牌管理系统：以品牌为核心进行营销推广［8］。笔者认为，这些营销的策略和措施，都应该包括在关系营销的理论框架之内，但又不是关系营销的全部。要引入关系营销，应该从以下几个方面入手。转变思想观念。房地产企业引入关系营销，要放弃原有的营销思想，建立关系营销理念。要树立顾客为核心的营销思想，这里的“顾客”不仅仅指的是消费者，还应该包括其他利益攸关方，比如政府、供应商、策划机构、勘察设计单位、建筑商、跨行业合作伙伴等等。企业施行全员营销，任何企业员工都要给顾客一种一致化的对外服务，形成公司特有的文化及企业价值观。

调整公司治理结构。为了适应关系营销的要求，在转变营销思想的基础上，要建立与之相适应的公司治理结构。营销已经不是一个部门的事情，而是公司全员的日常工作，例如采取管理扁平化，由职能管理向项目管理、关系管理过渡，提高市场反应速度和管理效率，建立顾客管理信息系统，提高对顾客的管理效能、完善内部管理机制等。调整人力资源结构。应该充实更加适应关系营销理念的员工、选择善于团队合作、沟通能力强、善于组织外资源管理的人才进入企业，以加强企业营销理念的执行力。加强价值管理。房地产企业要树立为顾客创造价值的理念，房地产企业是产品价值链的构建者，其不仅有能力，而且有责任实现对价值链的管理。在价值的创造和传递的过程中，任何一个环节出现的问题，都会对最终价值的创造产生不利影响，而损失的不仅仅是消费者，房地产企业也会受到牵连。笔者认为，品牌即为企业价值的助记符，是顾客价值、企业价值、社会价值的综合反映。开发企业在加强价值管理，不断为顾客提供物有所值、物超所值的价值过程中，通过不断的产品创新、技术创新、科技创新等手段，确立企业在市场中的产品价值规范，重新塑造企业很新竞争力，树立企业产品品牌的核心价值。

建立长期合作关系。开发企业应该逐步放弃与合作方建立的简单的合同关系的思想，在关系营销思想的指引下，与合作企业或者其他利益攸关方建立一种长期合作的关系，通过这种合作关系的确立，开发企业要逐步将自己的营销思想、价值观传达给合作方，一方面可以增进相互理解，实现无缝隙合作，另一方面，要逐步形成正一种利益一致、目标相同虚拟合作组织，实现组织内外资源的一体化管理，对消费者形成一致化服务。加强服务意识。开发企业要加强服务意识，不能简单地将售后服务转移给物业管理公司，在售后至入住前，还有很多客户的服务工作可做，比如安排购房者参观施工现场、查看建筑材料、通报项目建设进度、承诺的落实情况、当前存在的问题和解决方案等，通过服务不仅加强了企业与消费者的沟通，避免了不必要的误会，化解可能产生的矛盾，更为重要的是树立消费者对企业、项目的信心，增强顾客的满意度，通过口碑的宣�

创新宣传模式。企业在对外宣传时，要突出价值宣传，即突出以开发企业为核心的价值链的优势，通过位于价值链核心地位的开发商的不懈努力，正为消费者不断创造物有所值或物超所值的价值。无论对于报纸、电视等传统媒体还是新兴的网络媒体、手机媒体，要进行整合营销传播，即发挥各自媒体的优势，在价值创造的不同阶段，进行不同的宣传，重点针对目标群体。比如在进行网络宣传时，要发挥网络速度快、实时性强、24小时不间断、信息容量大的特点，对价值创造的经典环节和过程予以实时报道和宣传，而不是仅仅放些规划图片、户型设计就万事大吉。创新销售模式。房地产开发企业要紧跟当前科技发展，在销售模式上进行不断创新利尝试。例如2011年4月23日SOHO中国携手新浪乐居开展的网上SOHO商铺无底价拍卖取得了成功，有媒体称之为中国房地产电子商务第一拍。这一事件充分说明了随着网络技术和电子支付应用的发展，销售模式的创新空间很大，开发商的销售模式将会有很多选择，比如网上选房、网上团购、网上竞拍等，而绝不仅仅是建一个售楼中心。笔者相信，在可以预见的未来，互联网必将是开发企业售房的首选场所。#p#分页标题#e#

房地产论文 篇4

摘要：随着我国经济的快速发展，人均物质生活水平显著提高，相应的对居住环境提出了更高的要求，为房地产行业发展带来了更大的空间。我国房地产业由于自身特性，具有带动上下游产业链和增加就业的重要作用，尤其是房地产企业缴纳的营业税和所得税，成为当地税收的财政的主要来源，有助于当地政府各项业务有序开展。但是由于当前激烈的市场竞争中，房地产开发企业税收同样面临着不同程度上的税收风险，这就需要加强税收风险管理，通过专业化、精细化税收管理，增加地方税收收入。由此，本文主要就房地产开发企业税收风险管理问题展开分析，结合实际情况，就其中存在的问题，寻求合理的应对措施。

关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入

房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府的财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。

一、房地产开发企业税收管理现状

（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售代理等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。

（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。

（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。

（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。

二、房地产开发企业税收风险应对措施

（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。

（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。

（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。

（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。

（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。

三、结论

综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府的财政的主要来源，为了能够保证政府的财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。

参考文献：

[1]秦筝。新形势下房地产开发企业战略转型研究[D].河南大学，20xx.

[2]张倩。土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究———以房地产开发企业为例[D].云南财经大学，20xx.

[3]张起良。房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学，20xx.

[4]宋晶晶。商业银行的房地产信贷风险分析[D].中国人民大学，20xx.

[5]贾敬芝。加强呼和浩特市房地产开发企业税收监管的对策研究[D].内蒙古大学，20xx.

房地产论文 篇5

摘要：宏观经济形势看好、产业地位不断提高、行业内竞争持续加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展的外部环境真实写照。在此宏观背景之下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要实施调整投资开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。

关键词：房地产；开发企业；投融资；融资决策

近年来随着国家在住房用地制度、房地产金融制度和房地产产业政策发展等方面一系列规范房地产行为的政策法规的相继出台，房地产开发企业面临壁垒提高、开发投入加大和信贷融资困难的严峻挑战，绝大部分开发企业在开发资金紧张和还贷压力的双重困局下，需要寻求新的融资途径。本文的主旨就是在上述政策环境下，通过对房地产业发展和房地产开发企业投融资现状及存在问题的分析，从资金这一关键性战略资源的运用和取得方式入手，对我国房地产企业开发过程中的价值链系统、投融资规模和融资方式等问题进行探讨，提出适应现行市场体制条件的房地产企业投融资运作模式。

一、房地产开发企业规模及投融资现状

(一)我国房地产业起步较晚，虽然发展较快，但开发企业普遍规模较小国家统计局数据显示，我国房地产开发企业数量从20xx年年末的万家增至20xx年年末万家，其中90%以上的房地产开发企业为三级、四级和暂定资质，一级资质企业所占比例甚微。在此过程中，全国范围内形成了大量以项目公司形式存在的房地产开发企业。这些开发公司资金来源主要依靠银行贷款和预售房款，企业自有资金在开发投资中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地产开发企业到位资金为79742亿元，其中：国内贷款为13956亿元，利用外资为204亿元，自筹资金为31797亿元，其他资金来源33785亿元(在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元)。自有资金约占投资总额的39%，其余均为融资方式取得的资金。

(二)政策变化催生新的市场游戏规则从20xx年以来，国务院、国土资源部、央行、住建部等相继出台一系列针对房地产行业的政策、规定和通知，在新的游戏规则下，行业门槛大幅提高，贷款难度进一步加大，“房地产行业的血管里流着金融的血”的风险性被迫降低。房地产开发企业适时调整价格策略，寻求新的融资渠道势在必行。

二、房地产开发企业投融资面临的问题

(一)房地产投融资的贷款形式单一

众所周知，我国的房地产开发主要是从商业银行进行贷款，来源渠道单一，贷款周期相对较短，难以适应房地产开发行业的资金使用度高，投资规模大，投资周期长的特性。商业银行以往的三种贷款模式，如房地产开发流动资金贷款、项目贷款以及房地产抵押贷款，现在已经在国家的宏观调控政策作用下，基本没有多少生存空间了，再靠银行这一条腿走路的时代已经一去不复返了。因此，房产企业亟需面对解决的问题便是如何拓宽自己的投融资途径和对投融资方式的创新。

(二)企业缺乏多方位的融资决策和体系

目前，国内房地产企业主要以间接融资为主，对于股权融资等新型投融资方式接触甚少。另一方面，国内的房地产企业在投资决策和项目执行方面并不是十分重视，过于看中后期的房产营销和资金回笼方面，也是导致国内相关的投融资机构和担保机构发展规模过小，房地产企业投融资体系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，从房地产开发投融资的项目阶段性来说，目前国内企业的上市融资需要限定公司的组织形式，只有混合所有制的公司才能采取此种方式，因此，严格划分房产开发每个阶段的资金需求，分阶段性的进行资金融资也是企业应该思考的。

(三)资金的核算缺乏科学性

多数房地产企业在投融资过程中，通常都是企业的高层提出房产投资的整体蓝图，下面的财务人员进行一个大体的资金核算，而专门的投融资管理员依据原始流程按部就班的进行相关融资。在房地产企业投融资过程中最为重要的一个要素便是资金，多数传统企业的财务核算人员只是对财务知识比较了解，而对房地产方面的实际操作经验为零，这样制定出的整体财务预算很容易与实际建设过程中的资金需要形成大的出入。资金预算过多，会导致企业增加融资的成本；资金预算过少，会很大程度的影响工程建设的进度，临时融资的时效和成本也都是不可预估的。因此，房地产企业在资金核算方面的专业人才选择上一定要慎之又慎，否则，将给企业造成不可挽回的损失。

三、房地产开发企业投融资的解决办法

由于房地产开发投融资运作问题的复杂性，研究涉及投融资体系、体制机制、房地产企业运作等多个方面，既与理论分析密切相关，更与研究者的实践积累分不开。目前的探讨仅为阶段性的或是探索性的。笔者认为要想解决当前困扰房地产开发企业资金瓶颈问题的关键，就是：改变、创新、提升和比重。改变：重点改变过分依赖政府资源和资金、银行贷款，融资渠道单一的现状。创新：探索融资格局多元化、方式多样化、融资定量化。提升：根据企业发展战略制定未来3-5年资本运营战略，提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。比重：增加直接融资比重(尤其股权融资)，靠直接融资带动或激活间接融资。

(一)寻求企业的合伙制

寻求企业的合作伙伴，形成一个合伙制。企业可以通过寻找实力相当或者比资金实力稍强的企业进行合伙开发，两者其 20xx年天津市国土房管局就推出三项服务举措。一是鼓励以联合方式参与土地竞买。全面实行允许房地产开发企业、投融资企业或机构等以联合方式参与公开出让土地竞买。二是支持企业多方融资开发项目。允许土地竞买人在竞得土地后，按照竞买申请书约定内容，在地块所在辖区注册出资比例不低于51%的新公司，并以新公司作为土地受让人与出让人签订土地出让合同。三是适当延长土地出让金缴纳时限。根据土地成交价总额和地块开发要求，出让金缴纳时限可延长至6至12个月。这些举措都将对房地产企业的发展产生深远影响。

(二)增加融资方式

1.融资租赁房地产开发企业可以通过在自己的房产开发项目上，按照承租人的要求，建造“私人订制”的房产，双方通过签订长期(通常10年以上)合约，房产开发企业据此合约可像银行等金融机构进行贷款申请抵押[2]。另外，房地产开发企业可以通过回购融资的手段，将自己企业名下的房产以低于正常市场价的优惠价格出手给具有资金实力的机构，再以同等价格回收，开发房产的企业通过出售房产取得的现金，再以回购的方式进行长期的分期付款。

2.房地产信托对于我国目前的发展状况来说，资本市场体系才是未来房地产开发企业的必经之路。所谓的房地产信托，就是信托投资公司充分发挥他们的专业理财优势，在房地产开发企业的委托下，通过实施信托计划募集资金，为房地产开发建设。对于资金严重匮乏的企业来说，虽然房地产信托的投资成本相对较高，但是在项目进行过程中，一旦房地产开发企业满足贷款要求后，信托公司可以中途退出，从企业角度来说，也是一个不错的选择。

3.寻求企业上市自从证监会恢复房产企业上市资格后，房地产开发企业上市的方式渠道有很多。除了简单的国内上市之外，还可以通过收购国内已经上市的公司，凭借上市公司的影响力募集资金，对房地产项目进行大规模投资。另外，还可以通过收购海外的上市公司进行融资，国外的收购相对于国内手续审批及资金成本方面都相对具有优势，能够为房地产企业融资迅速的提供便利。

四、结束语

从房地产开发企业的长远发展来看，房地产开发企业投融资的变革已势在必行，之前的房地产业的过度开发导致国家的宏观调控政策开始倾向于保守，企业目前只有通过自身寻求新的发展出路，利用全方位、多角度、多体系的融资手段才能为企业开发房产的资金做好坚强后盾，融资是一个大的系统工程，企业的品牌管理品质建设，人员专业程度等等都不是一朝一夕能够解决的问题。关注国家随时变化的宏观政策，然后再结合当地以及自身的优势，顺应时代潮流的房地产开发企业，在投融资的市场竞争下，一定会一马当先，立于不败之地。

参考文献：

[1]霍雪梅。房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].财会研究，20xx(06):7-8.

[2]秦学静。房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，20xx(07):8-9.

房地产论文 篇6

摘要：房地产开发项目的设计管理涉及项目开发和产品设计的各个关键环节，其工作是贯穿始终的，合理的设计管理对方案设计、质量管理以及成本管理都有很大促进作用，在房地产项目开发周期中占据至关重要的地位。

关键词：房地产；设计管理；措施

1房产项目设计管理的指导意义与重要价值

说到设计管理，传统的理解就是根据地块的规划要点和营销的项目定位报告，来给设计单位下达委托或进行设计招标，确定设计单位后，要求设计单位按照合同要求，进行方案设计、扩初设计直至完成施工图设计，施工图设计完成了，设计管理工作就剩后期的设计变更管理服务了，但我们知道项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。这就意味着房地产项目的设计管理工作，必须贯穿始终，它对一个项目的成败具有重要的价值和特殊的意义。设计管理部门通过对国家规范、政策以及当地政府政策的全面掌控，把控好技术管理关的同时，加强对设计合同的管理，降低项目实际支出成本，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上，为公司争取利益最大化。下面我们就根据房地产开发的每一个阶段来探究一下设计管理的内容以及相应的管理措施。

2房地产开发不同阶段的设计管理措施探究

前期拿地阶段

这个阶段首先有一系列的注意事项：当地生活习惯、日照要求；基地地形/基地地质和地下水文情况；开挖回填土情况；政府规划或倾向建筑风格；周边市政、公建配套；当地部品材料、苗木情况调研；地方规范（如节能标准/抗震标准/人防标准等）以及当地的一些习惯做法。这个阶段设计管理还只是辅助作用，其主要工作就是设计研究，提供拿地的强排概念方案供营销部门进行初步的市场定位以及成本部门对总体的目标成本进行初步测算。

方案设计阶段

方案阶段随着设计工作的展开，设计管理开始成为主角，目的就是要求项目设计人员结合成本控制人员按技术经济分析方法和价值工程原理以及美观度、合理性角度来选择最佳设计方案。通过设计任务书从设计、工程，销售等多角度把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程，作为设计管理人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展。设计管理组织者还必须具备一定的风险意识，及时分析项目风险，采取一些规避措施，防患于未然，设计管理部门在这个阶段应加强与其他部门的沟通与协调，明确项目定位和发展模式，提高产品开发能力，加强对设计师的管理。

初步设计阶段

本阶段控制内容主要为设计任务书、限额设计、建筑、景观、室内、定板定样、综合管线、概算等；设计任务书主要是应对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认。具体原则是：“技术先进，安全适用，经济合理，确保质量”。这个阶段在建筑设计总体、指标等都已明确的前提下，就要和设计合作单位做好相关沟通和交流工作，引导设计院进行多方案比较并采用最优化、最合理的结构方案来降低工程的结构成本；以及对于强弱电（包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）确定具体电气设计技术经济指标。在本阶段设计管理部门要配合项目发展部、设计顾问完成主材的材料调研、材料清单编制及主要材料初步定样。在初步设计阶段进行建筑材料研究是为了深化方案设计、把控方案效果尽可能真实反映到最终的建成效果，指导下一步的施工图设计并保证施工建造的工程质量，提高工作效率，减少后期的变更修改量，将建设成本控制在预算范围内。

施工图设计阶段

本阶段最重要的任务就是要完成该项目可供报建及施工的图纸。房地产开发企业一般都会聘请专业设计顾问进行设计优化，各专业工程师精通目前设计单位采用的施工图软件，具有建筑工程设计优化资质和能力，能有效的帮助开发企业进行设计投资控制。设计管理部门要对图纸进行严格管理，结合公司的相关规定，采取奖励方案，对设计图纸进行质量定量评估，并在施工过程中，根据工程进度，对设计图纸进行分期评审。这个阶段在各专业图纸均已成熟，通过审图并准备实施的情况下，就需要完成建筑材料最终研究成果，按照结构材料、外立面材料、室内材料、公共灯具、设备材料、室外景观材料分为六个大项，分别对其中每种材料进行具体的技术项目研究和说明。同时成本部门应尽快提供预算并结合整体成本控制提醒设计管理人员超成本注意事项。

施工现场配合阶段

本阶段设计管理的主要工作就是配合现场施工以及设计变更控制：由于在设计阶段受到外部条件的限制，如工程地质、设备材料的供应、物资采购、供应价格的变化，以及人们主观认识的局限性，往往会造成施工过程中的局部变更，由此会引起对己确认造价的改变，但这种正常的变化在一定范围内是允许的。至于涉及到建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案的重大变更时，就应进行严格控制和审核。因此，要加强设计变更的管理和建立相应的制度，防止不合理的设计变更造成工程造价的提高；对影响工程造价的重大设计变更，要用先算账，后变更的办法解决，以使工程造价得到有效控制。

后期竣工阶段的优化总结

随着计算机联网的普及，可以由造价工程师牵头、结合设计管理各专业技术人员、经济人员可以通过互联网跨地区、跨省进行技术交流、互通信息、全面了解建筑市场，实行网络化投资管理，并建立集团标准化材料库。总结公司已有优秀项目并在此基础上加以深化完善后形成系列产品。

3贯穿始终的技术管理，合同管理和责任管理

前面我们分析了在房地产开发的不同阶段，设计管理的主要任务和相应措施，综合而言，设计管理无外乎技术管理、合同管理和责任管理这三方面：技术管理就是个各专业技术管理人员，及时发现设计中的各种纰漏与缺陷，从而有效减少设计后期的变更数量，节省设计成本，有效提高设计进度与设计质量，并在现场施工阶段加强设计变更流程管理。合同管理是甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪，在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。合同管理中还有一个重要环节是设计周期的时间管理，在房地产项目设计管理阶段，要防止发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。责任管理方面需要制定严格的设计管理责任体系，制定完整的设计变更责任图，确保每个职能部门都能了解自身工作内容及主要职责，将设计变更等责任落实到具体部门及个人，提高项目开发建设效率。

4结论

总之，在房地产项目设计管理，根据不同阶段，采取不同措施，严格把控技术管理、合同管理、责任管理等方面的问题，才能保障工程项目每一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献

[1]张闽强。初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].福建建材，20xx，01：115~116.

[2]王辛乾。房地产开发项目设计与变更管理方式研究[J].北方经贸，20xx，05：135~136.

[3]殷飞。浅析房地产住宅项目设计管理要点[J].建材与装饰，20xx，18：141~142.

[4]招志凌。房地产设计管理浅析[J].建筑设计管理，20xx，09：46~48.

房地产论文 篇7

关键词：投资性房地产 会计政策 成本模式 计量

理论上讲，随着近年来我国投资性房地产市场价值持续增长、其账面净值显著低于公允价值现象，采用公允价值计量模式将会给企业带来较为丰厚的账面收益，进而为其获得资本市场和再融资提供便利的条件。但是实际情况却是大多数公司仍采用成本模式计量投资性房地产，使用公允价值模式计量模式的企业少之又少。若要深入的剖析投资性房地产会计政策的选择背后的深层原因，还应对有关会计政策及会计政策选择的动因进行深入的了解。

一、投资性房地产会计政策选择原因分析

首先，会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段，并用一些特定的方法对会计对象加以反映，以提供与会计管理相关的较为可靠地信息。由于会计计量与报告中存在的主观性特点，就使得财务人员可能对通过以经济业务产生不同的看法，由此产生了企业会计政策选择。

其次，由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同，为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况，为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的，留给会计人员进行职业判断的余地，企业需要进行会计政策的选择。

二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析

了解了投资性房地产会计政策选择原因之后，我们就应全方位、深入的剖析，以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的选择

对税收更有利成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。

由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重，也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外，“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税，但却不能计提折旧抵税。

（二）公允价值模式一经确定，不得随意变更

《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更”；“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。可见，企业一旦采取公允价值模式计量，就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性，使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式，而仍处于观望态势。

（三）公允价值模式的应用不具备完全市场条件

《企业会计准则第3号———投资性房地产》明确规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但是由于相关市场体系还不健全，交易信息的公开程度还不够高，还很难满足新准则所规定的两个条件。

三、完善投资性房地产会计政策选择的方向

（一）完善会计准则与政策法规

新会计准则体系改革的方向是国际会计准则相趋同的会计准则体系。当前，我国市场经济的现实条件是：资本市场建立时间段、有关经济的政策与法规不完善等。因此在多大范围和多大程度上赋予企业会计政策选择权还需要循序渐进。首先，会计准则的制定应具有较为广泛的参与性，借此以提升会计政策选择的民主性与科学性；其次，制定会计准则应具有前瞻性，不应使准则落后于实际的经济活动管理中；再次，加强会计信息披露的规范化建设，防止企业在会计信息披露中的人为操纵和寻租行为。

（二）优化企业内部会计政策选择中的相关权力

会计政策选择权的配置必须建立在科学的公司治理结构上。因此，有必要对相关的各方在索取权问题上有更充分的讨价还价，优化企业内部不同层次在会计政策选择中具有的相关权力，使企业契约的制订更加的完善。具体而言：公司管理层享有会计政策选择的建议权；董事会由不同的利益相关者代表组成，所以公司董事会理所当然的享有会计政策选择的决策权；监事会有各个缔约主体代表参与，具有更广泛的代表性。

四、结束语

企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊：公允价值的引入符合全球一体化的要求，能够更好的体现投资性房地产的特性，使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍，比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境，可操作性不强，等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法，会计处理相对比较简单，也容易理解，不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值，不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存，企业应如何选择，关键还是看该企业适合于哪种模式，根据企业的具体情况进行合理的判断。

参考文献：

[1]财政部。企业会计准则应用指南［M］.北京：中国财政经济出版社，20xx

[2]朱莲美，李高波。投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[J].财会通讯，20xx，（06）

[3]郑儒彬。投资性房地产后续计量模式选择的影响因素分析[J].中国乡镇企业会计，20xx,(03)[4]姚振飞。公允价值在投资性房地产中的应用[J].中国乡镇企业会计。20xx，（07）

房地产专业毕业论文 篇8

2.现代远程开放教育教学评价理论研究初探邢发国，XingFaguo

3.基于电大的远程教育质量保证研究秦建伟，张静，QinJianwei，ZhangJing

4."一主三学"教学模式在开放教育教学中的应用研究谢光琼，XieGuangqiong

在探究学习过程性评价中的应用郑志群，黄成

6.网络环境下探究性实验教学平台初探方丽娟，FangLijuan

7.网格技术条件下的远程学习支持服务系统研究孙壮桥，逯海霞

8.对黄廖本《现代汉语》(增订四版)修辞章的几点看法鲁素霞

9.苦难的召唤——从女性自我意识角度解读《荆棘鸟》的寓意韩秀莲，郭淑丽

10.我国证券公司薪酬激励的实施现状与创新臧秀清，王伟，ZangXiuqing，WangWei

11.透视石家庄市房地产价格变化特点和影响因素张红兵，孟祥彬

12.当前网络犯罪的态势分析与对策思考胡利敏，HuLimin

13.法律与权力的根源性思考卢战军

14.案例教学在开放教育法学专业教学中的应用探索——以《刑法学》课程教学为例刘建杰，张玉英

15.基于"任务导向、小步调式学习"的课程设计与实践白静，李哲

16.开放教育《中国古代文学专题》可行性教学模式探讨刘峨

17.新形势下大学英语教学模式改革初探白晓红，BaiXiaohong

18.从对"中国英语"的分析探究其对我国外语教学的影响崔倩

19.高职计算机公共课教学改革实践罗杰红，胡雪梅，张蕾

20.高职院校英语教学改革与创新人才培养的若干思考陈少峰，ChenShaofeng

21.对五年制高职学额巩固工作的反思江岚

22.香港高校办学的经验与启示李果红，LiGuohong

23.化学学科研究生创新能力培养初探钟世安，陈阳娟，师琼

24.成人学生英语自我效能感的影响因素及培养途径黄瑞红，HuangRuihong

25.关于影响大学英语教师科研态度因素的调查分析刘旭亮

26.教学改革应以培养学生的能力为核心杨建荣

27.河北省城市化进程中城区中小学生源现状探析王红艾

28.高校后进生成因及转化分析徐频，王梅，朱香敏

29.网络教育游戏对中学生创新思维能力的培养李辉

30.儒家"天人合一"思想的生态伦理诠释孙彩霞，SunCaixia

31.当代大学生公民意识教育浅析潘春兰

32.以传统文化教育为契机推动大学德育教育步伐何磊，王娜

33.当代大学生应成为低碳文化的有力推动者李光普，檀丽丽

34.突发事件应急管理中信息传播的实施与保障研究甄珍，肖玲，刘增安，ZhenZhen，XiaoLing，LiuZengan

35.基于河北省55县农村广播市场个案分析报告韩春秒，孙荣欣，张海馨

36.张艺谋与当代电影刘涵

1.远程开放教育网络资源课程教学文件存在的问题与建议武喜春，WuXichun

2.农村中小学现代远程教育工程资源的利用技能探析陈晓燕，陈园园，ChenXiaoyan，ChenYuanyuan

3.教育技术学逻辑起点的再思考穆桂斌，周静思，MuGuibin，ZhouJingsi

4.软件工程中的可重用性研究高波，温美娜

5."各(格)"、"至"、"到"的演变与更替秦晓华

6.政治漩涡中女性的哀歌——汉代贵族女性创作浅析王文娟，WangWenjuan

7.苦难与超越——论《战车上的乘客》的主题孙秀娜

8.新会计准则下公允价值应用存在的问题及对策研究张宗强，ZhangZongqiang

9.探索我国古代内部控制制度的产生和发展——从我国古代政权体制中看内部控制制度邢梅，王增娥

10.论管理会计在我国企业实践中应用的阻力钟小玲

11.国有企业公司治理与内部审计的关系研究李红

12.从科学技术与经济的关系解读科技创新战略的现实意义马英，张淑莲

13.非物质文化遗产保护的社会价值分析寇占奎，KouZhankui

14.法学教育的网络交互机制研究王琳

15.从伦理学视角看多元化纠纷解决机制蔡欣欣

16.浅析案例教学法在外贸函电教学中的应用王素芬，WangSufen

17.高校本科毕业论文质量保障体系研究郭江山，郝成林

18.从社会保障学科特性分析社会保障教学设计马强

19."两课"合堂教学的困境及对策吴功海

20.关于电子商务专业《淘宝创业》课程实训教学的探索王宏兵

21.基于岗位需求的项目驱动课程教学模式初探张新昌，ZhangXinchang

22.高职院校推行订单式人才培养模式探讨薛力峰，颜涛，马纪英

23.高师教育实习的现状分析陈新景，赵书超，ChenXinjing，ZhaoShuchao

24.在校中专生心理健康状况的调查与分析汤振林，张扬，TangZhenlin，ZhangYang

25.石家庄市不同层次学校初中生心理健康的研究与应对曹雪梅，牛秀平，胡艳华

26.论考试功能膨胀引发的制度异化及其危害刘超，柳桢

27."双师型"教师队伍建设理论探析与实践杨世鉴，杨敬周

28.网络环境下电大学员的负面学习心理及调整李婉莹

29.大学虚拟化——基于众包的高等教育发展思考孙兆扬

30.社区教育在河北社会经济转型和城镇化进程中作用的探索刘晓玲

31.数字环境下电大图书馆服务模式转变探析——从文献信息服务到知识服务郭素菊，GuoSuju

32.浅谈电大教育在河北省构建和谐社会中的重要作用李洋

33.终身教育背景下成人教育有效实施研究谢亚尊，李轶华

34.探析我国古代德育思想对当今的积极作用阎兵，李莉，YanBing，LiLi

35.浅谈远程开放教育学生的思想政治教育侯占花

36.深入学习实践科学发展观努力创建安全文明校园乔富文

37.灵异新闻性质的历史变迁及其新闻传播学启示杜莹，武军礼，DuYing，WuJunli

38.中国CMMB标准手机电视的产业布局与发展模式袁一民

39.民国时期石家庄电影业的特点与地位李惠民，吴晓慧

1.远程教育中教学支架的表现形式和具体应用厉毅，LiYi

2.网络培训中社会互水平评价的实证分析李良，胡晶，LiLiang，HuJing

3.基于内涵建设的电大开放教育教学质量研究刘显达，LiuXianda

4.远程教育中网络课程的用户界面设计刘宏芹，LiuHongqin

5.基于RUP的NIT在线学习系统研究与开发于玉华，YuYuhua

6.基层电大信息技术教育应注重培养信息素养林晓惠

7.穿透防火墙的几种思路与方法李永义，郭胜

8.《聊斋志异》中的岁时民俗朱燕，张占杰，ZhuYan，ZhangZhanjie

9.摩罗诗人的铁屋呐喊——《狂人日记》新论何新

10.从身份认同的角度看林黛玉的悲剧性命运宋明霞

11.奥巴马执政后的中美贸易摩擦分析及展望张京，庞引巧，ZhangJing，PangYinqiao

12.浅谈会计信息的价值与失真预防刘艳云

13.浅析应对城市贫困群体的最低发展保障理念庄阳，ZhuangYang

14.行政垄断的成因、危害及对策分析郭建坡

15.法律主体制度的拓展与重构——以动物保护为视角的法理分析龙世发

16.论我国公司司法解散诉讼的当事人资格认定孔繁娜

17.人民监督员制度与美国大陪审团制度的比较探究孔维强

18.我国网络交易现状的法律问题探析孔令歆，张静

19.提高中文专业毕业论文质量的对策魏玲玲，WeiLingling

20.论模拟审判与高校法科学生实务能力的培养郭晶梅

21.高职人力资源管理专业实践教学探索张俊娜，ZhangJunna

22.高职英语教学创新刍议陈冬梅，郭伟峰

23.情感教育在电大英语教学中的运用刍议魏亚妮

24.教师观察能力与课堂教学有效性研究赵立允

25."双元制"与"订单式"职教人才培养模式的比较与启示邵宗乾，ShaoZongqian

26.电大创建服务品牌的思考杜敏

27.电大网络教育中农学科发展的探讨李大江

28.影视动画专业建设的现状及对策研究张新民，吴民，黄远

29.浅析图书馆人力资源开发与管理李霞

30.大学班主任管理艺术刍议梁爱文

31.中国传统教育中的主体间性思想初探冯石岗，胡文慧，FengShigang，HuWenhui

32.网络环境下大学生思想现状调查、分析及对策马少荣，李哲，MaShaorong，LiZhe

33.浅谈心理辅导与高职院校德育工作的结合赵西敏，张丽霞，张丽云，ZhaoXimin，ZhangLixia，ZhangLiyun

34.新形势下高职院校学生党员教育管理存在的问题及对策王大旭

35.强化思想教育与引导积极促进大学生就业——《大学生就业与创业指导》教学应强化思想教育与引导王金华

36.网络与青少年素质培养浅析秦娟

37.浅析群体传播在高校网络游戏玩家中的表现江鸿

38."被就业"事件网络舆情分析宋玮，訾红，SongWei，ZiHong

房地产论文 篇9

（一）缺乏事前的充分调研，投资分析手段较为单一，设计不够科学

由于房地产企业在之前一段时间经历了较长的房价上涨期，很多企业拿地后地皮价及周边房价快速上涨，拿地基本都可以赚钱，导致很多房地产企业拿地非常凶猛，缺乏对成本的前期调研，或者前期调研流于形式化。例如部分企业在拿地后才会发现一些成本费用项目没有进行考虑，对市政要求的隔离带、景观、河道整改、垃圾处理费用等了解不深，未进行考虑。一些企业在拿地的时候对投资的可行性测算比较简单，没有成系统的合理有效投资分析指标，对项目盈利指标的测算较为简单，项目投资前期对现金流的安全性没有足够的关注，难以在决策的时候保证足够的科学性。拿地后前期的规划设计对项目投资有很大的影响，很多企业没有做好这个阶段的成本控制，对一些技术指标较为关注，忽略了市场经济的因素，就难以做好对项目的成本优化。

（二）施工阶段变更设计，工程现场管理不到位，成本超支现象明显

房地产施工阶段是开发过程中时间最久、涉及面最广、人员参与最多的阶段，这个阶段需要对施工现场进行动态的成本管理，确保项目可以在成本预算的范围内进行建设，顺利完成验收。但是在这个阶段，一些项目难以进行有效控制，随意变更设计，容易造成项目的返工，而具体的设计变更又牵涉方方面面的人员和单位，导致工期难以控制。房地产项目成本管理是需要利用合同台账等会计信息进行现场的管理，但是一些企业合同台账没有及时进行更新，对成本的动态反馈无法及时，部分项目现场管理粗放，质量没有保障导致返工，物资管理不够精细，浪费现象严重等，这些都是造成了现场成本支出超支的原因。

（三）房地产企业成本控制方法落后，意识不到位，体系不完善

目前，很多的房地产企业对成本的管理主要是依靠财务部门的财务决算，但是对事前的预算和事中的控制不到位，即使是财务的决算，房地产企业也没有进行仔细的事后分析，没有根据项目的实际成本总结出各个成本细项的经验数据等，以前对房地产项目的成本事后评估不够重视，没有组织专业人员进行数据的分析和积累，财务工作没有实质性突破。房地产毕竟是一个长期开发的项目周期，成本的控制是需要对整个流程的所有环节进行控制，一些房地产公司对此没有形成足够的意识，认为成本已经难以控制，没有形成高效开发、快速流转的理念，成本控制基本缺乏足够的动力，一些成本管理制度形同虚设，没有实质的执行，奖罚不分明，权责不明确。

二、落实房地产成本控制的精细化管理

（一）加强成本核算科目的精细化设置，完善成本知识储备

随着国家各个领域的开放和外汇管制的放开，越来越多的国际资金将以自有企业或者借道国内企业进入国内房地产市场，外国低利率资金的进入将加剧国内房地产市场的竞争，未来国内的企业必须加强自身的成本管理，做好科学化管理，提升市场竞争力。国内的房地产企业需要规范自己的成本核算科目，减少成本核算的随意性，比照一些优秀的标杆企业对自己的成本核算科目进行优化，如万科等，合理划分工程成本核算对象，对跨期工程及跨期合同明确分摊的原则等。对不同类型的项目应当考虑其差别进行详细的分开核算，遵循因果关系原则、受益程度原则、公平合理原则、承受能力原则等进行分摊，周全合理的考虑成本分摊可能存在的问题，根据项目的差异确定可行的分摊方案，并将这些经验整理成企业自身的会计处理方法以不断优化。在具体的工作中，成本知识精细化管理应当成系统，按照已有的案例和经验整理全成本的科目数据，以供全公司、项目公司等进行参与。要完善这样的成本数据系统，房地产公司应当要完成对项目信息数据的收集，如面积信息和房型信息等，对跨期的目标成本、合同信息、工程量信息、项目预算、付款结算等相关的信息进行归集，落实到具体的责任部门和个人，制定各个过程的成本信息归集的详细时间安排，采用合理的方法，如可以利用计算机的技术，提炼出成本管理的工具。整理好这些知识，房地产公司应当及时组织交流知识，形成项目的定额成本标准，形成成本的管理能力，合理设计公司内部的KPI指标，明确各个岗位和项目的目标。

（二）加强各个阶段的成本控制，形成全员、全程、全面的成本控制系统

在拿地阶段，要做好前期的调研，形成合理有效的投资分析评估体系，结合公司的战略，制定合理的成本控制体系。在这个阶段，房地产公司要形成多专业背景的人员组成的联合可行性研究小组，协同进行成本的调研，将成本、设计、市场、开发、工程等专业的人员组织起来，综合全面对项目进行分析。对项目进行实地调研，了解土地的周边市政配套设施和土地的属性，通过这些调研工作，结合建设规模、目标客户、产品定位，编制全面合理的成本估算，当然做好这些成本的估算后，企业仍然要根据自身的战略发展目标和公司的要求，制定包含静态和动态投资指标的分析体系。在规划设计阶段，房地产企业要选择更容易被市场、客户认可的方案，避免成本的浪费，对不同方案之间要进行经济性考虑，做好成本的事前控制，提前进行设计的优化，控制成本的上限，结合国家的未来政策预期选择合适的盈利性强的方案。

在设计上可以选择采用建筑方案和经济方案结合的招标方法，对不同方案的设计理念、品质、含钢量、墙地比、附加值面积等进行对比分析，根据经济性技术指标和造价指标进行限额设计，并对达到目标的设计人员进行奖励，发挥设计人员的积极性。施工阶段是成本控制的重要阶段，这是成本控制的具体现场实施阶段，这个阶段需要严格按照已经下达的成本目标进行执行，尽量减少执行中的偏差，对一些不合理的设计变更要进行否定，本着控制投资并加快进度的要求，从全局出发，加强对设计变更的可行性和评审工作。在施工现场也需要对图纸进行事前的审查工作，对一些不合理的设计进行反映，尽量在施工前就预先进行改正，做好施工的事前管理。房地产企业要利用业内有经验的专业IT公司，为房地产公司开发成本管理的信息化系统，结合企业的流程和特点，通过合理的机制将各个项目的成本实时反映至总部，总部及时对成本管理的情况进行审核，做好对成本的动态管理。

（三）加强成本事后分析和考核的精细化管理，提升对成本的评估

总部要创新管理模式，让项目人员由被动管理转成主动式的管理，让项目人员可以参股自己管理的项目和总部的其他项目，激发项目管理人员的营运能力，降低经营的风险，将项目管理无法控制的成本归集至总部，由总部的人员对这部分成本承担相应的责任。房地产企业应当设立成本专项考核的组织，由公司成本管理部门的负责人负责考核的具体内容，对总部和项目组的成本管理过程和效果进行分别考核，并将考核的结果报总经理审批，在考核的时候适当对材料的价格波动影响、公司决策造成的影响、法律法规的变化造成的影响等进行排除，将成本专项考核的结合和奖惩进行挂钩，提升这个考核的严肃性。

三、总结

房地产论文 篇10

1.物资计划的编制和监督

企业物资管理的第一个环节是编制物资计划。企业订单采购的进行和物资供应都需要物资计划这一环节，物资编制需要综合各方面的信息，比如，综合物资质存，财务规账，生产计划等，由物资部门监督计划落实。物资计划编制要有一定的规范，向可操纵性强，科学的方向进行计划。物资部门组织人员调查物资市场了解市场，掌握价位，质量的前提下编制物料计划。由生产力，估计预期产量，后援储备，客户的需求因素的要求，生产部门要切实估算好数量，种类，提交需求的物证清单。根据财务部门提供的流动资金的详细信息通过资金净流量把物资计划的规模控制到可控范围内。企业把每个部门提供的信息综合处理并制定合理的物资计划，由物资部门负责落实计划并监督。

2.对物资采购的具体管理

我们知道企业资金的支出物资的采购，但又要有效的控制成本，所以，房地产物资采购要把握住核心，就是把比价，限价，定价作为核心。首先说明比价采购，是指采购物资构成中，把供应质量和价格，采购的中间费用，售后服务，等进行综合对比实现物美价廉。房地产通过比价采购的实施，不但提高了性价比而且扩展了物资来源，企业可以多元化的利用物资。合理的控制限购采购，严格的控制采购还可以减少成本，有利于利润最大化，还做到了不浪费资源。定价采购发挥着积极的作用。这样的采购模式的广泛应用，使无计划采购，多头采购等到根本性的解决，同时完善了管理模式。

3.物资的三环管理

物资的三环管理就是对物资进，出，存的管理。现场物资管理又称物资进，出，存管理。举个例子，比如收料的时候，一定遵守要两人签字，两人验收的原则，这样才能做到公平合理。严格阻止质量差的物资，不符合标准的物资签字人完全有权利拒绝签字。在消耗物资的过程中要节约降耗，把物资的消耗量减少到定额内，降到最低，它们很大程度上节约了物资的完全利用。

4.物资的盘盈与成本核算

想要知道物资的盘盈状况就要成立物资盘点小组对现场的物资进行及时，准确的盘点。财务部，物料部，经营部共同参与盘点，运用循环盘点和全部盘点相结合的方法进行有效的掌握物资状况。三部门共同核算盈亏，更准确的掌握经营状况。

二、有效提升物资管理的方法和途径

1.科学系统在物资管理中的应用

(1)有效的制定客观，可操作性的科学管理原则，要从物料部门的可行性，有效性等特点入手，进行全面分析可行性，可操作性。(2)通过建立一个具有数据的模型，对物资进行计划，提供，运输，存放等环节的可行性分析，准确无误的提供数据。(3)物资的综合利用，物资的节约利用，物资存放及消耗等方面。

2.实质加强物资的应对措施

制定出物资采购招标管理办法，切实降低物资费用和物资采购计划的有效管理，制定责任制，对采购物资的工作人员经手采购的物资实行责任制，过程中出现差错，追究其责任。培养采购人员的责任心，高效的利用自己的责任心更好的开展工作。其次是积极采用招标，比价等形式，确保质优价低。在招标过程中坚持公开的原则与监督原则，公开招标过程中各个环节，加强监督。保证性价比最优的同时做到避免功能浪费。

做好供货商和采购物资入库手续的真实，完整。全面的考察供货商产品质量，信誉等方面的条件，合作环境适合确定入围供货单位，不得采购与合作供应商以外的供应商物资。公司要专门成立验收组，验收组仔细检查货物规格，型号和完好程度，验收组签字后再由负责人签字，验收组随后登记入账，并填制“入库验收单”。

控制好物资发放工作，采取严格措施执行物资发放程序。制定出岗位职责和物资管理办法，明确责任。以免造成不必要的纠纷与损失。

三、结语

房地产论文 篇11

摘 要近年来，房地产行业发展迅速，� 而房地产行业在飞速发展的同时，也发生了很大的变化。随着我国房地产行业逐渐的深入推进市场化时，也为我国人民群众的生活水平以及居民居住条件的提高都有很大贡献。房地产行业市场化的推进，也为地方政府增加了财政收入，对地方经济的发展都有很大促进作用。但是房地产经济管理却存在着很多问题，本文根据我国房地产经济管理中的问题，提出相关地解决策略，以提升我国房地产行业的经济管理水平，促进此行业的健康发展。

关键词房地产经纪管理；问题；解决对策

一、引言

房地产经纪管理，意思是在一定数量的商品房内，对这些商品房所支出的费用，进而管理这些费用，并以成本项目对这些费用进行分类和分配。对这些费用进行管理分类的目的就是对房地产开发项目的所用的成本和房地产项目投入所用的总成本进行有效的管理。房地产的经济管理中有许多问题，没有颁布相关的扶持政策、管理的目标不确定、管理机制也不完善等，将房地产经济管理中存在的问题进行妥善解决，才是房地产行业所要关注的重要话题。

二、我国房地产经济管理现状

1.对于我国的房地产行业，我国颁布了一些关于房地产宏观调控的政策，也对房地产行业的管理控制进行了加强，然而这些房地产宏观调控的政策却没有起到实际的作用，这些政策完全解决不了房地产行业中问题，却一定程度上提高了商品房的房价。

2.我国的房价持续不断的上涨。我国物价水平的持续上升，带动了房地产行业所需的建材以及土地等资源成本的提高，这就造成了我国房地产行业商品房的房价持续上涨。

3.从当前的发展形势来看，房地产行业在未来几年还是有很好的发展前景的。而在20xx年经济危机后，国家已经意识到推动经济发展的不合理的发展模式，以投资、出口的形式来扩大内需，而我国同时出台了一些促进消费的政策，使商品房的房價进一步提升。

而我国在今后的推动城镇化发展的进程时，房地产行业一定会快速发展，房价也会逐渐稳定上升。

三、房地产经济管理中存在的问题

1.房地产经济管理缺乏完善的管理机制

拥有一个完善的房地产管理机制，才会使房地产市场更加规范，促进房地产行业的健康发展。即使我国颁布了关于房地产经济管理方面的政策，然而这些政策却没有实际的效果，缺少一个完善的市场监督机制来保证这些政策能够贯彻落实。随着我国商品房房价的不断上涨，许多房地产开发商都发现其中的商机，因此对房地产行业的投资不断加大。另外，我国依然有很多购房投机者，它们进一步拉高了房产价格，且价格已经产出了消费者的购买能力。这些购房投机者没有严格按照我国颁布的相关房地产的政策，使得这些政策无法正常落实，政策成为了一种形式，在没有完善的管理机制下，我国房地产行业的经济管理必然会存在一些漏洞。

2.管理目标不确定，没有长期的政策

我国房地产经济管理的相关政策中，并没有连续的政策扶持，从而使目标的管理不确定。通常情况下，我国将遏制房地产的市场需求来当做市场管理的目标。而现在，我国对于房地长试产出现的问题还不能从本质认知，因此，在这些政策颁布后并没有针对性，对房地产的经济管理也就起不到实际作用。而国家颁布的一些长期政策与短期政策存在一些矛盾，使房地产经济管理的效果降低很多。房地产相关的政策由于其没有连续性，使得房地产经济的秩序得不到规范，一些购房投机者趁虚而入，严重制约了房地产行业的发展。比如房产税的税收政策以及经济适用房政策等政策的落实时，都表明了我国房地产经济管理没有一个连续的政策，管理目标也不准确。

3.缺少完善的法律法规体系

与国内房地产行业相比，国外房地产行业拥有一套比较完善的法律法规体系，促使房地产行业经济管理政策可以有效贯彻落实。然而，我国的房地产行业的发展并不成熟，没有制定一套完善的法律法规来对房产经济管理进行规范化。房地产经济管理在房地产行业中，贯穿了整个房地产的建设、开发、交易以及后期管理等各个时期，我国还没有相关的法律法规贯穿于房地产行业的各个阶段。另外，我国颁布的相关法律法规，并不能顺应房地产行业的发展速度，从而架空了这些法律法规。

四、针对房地产经济管理中存在的问题提出相关解决策略

1.建立完整的管理机制

对于我国的房地产市场混乱的状况，可以建立健全房地产行业的管理机制进行规范。建立完整的管理机制，政府要要发挥出应有的作用，汲取国外先进的房地产经济管理的经验，然后国家制定一个完善合理的制度。

2.建立连续的房地产政策

我国的房地产行业发展还不成熟，只有制定连续的房地产政策，才能促使房地产行业的有序进行，以防房地产行业出现混乱，保证房地产行业的健康发展。另外，还要制定长远的计划，明确房地产经济管理的目标，争取引导居民住房消费。

五、总结

由于房地产经济管理是一个比较繁杂的项目，要想把房地产经济管理做好，就要制定完善的管理机制，确定管理目标，制定连续的房地产政策以及要有完善的法律法规体系，只有这样才能使我国的房地产行业的市场进行规范，避免投机者钻空子，故意抬高房价，保证房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]董艳。我国房地产经济管理中的问题与对策[J].现代经济信息，20xx，（09）.

[2]张嵩。我国房地产企业市场竞争策略研究[J].中国商界（下半月），20xx，（02）.

[3]徐琳。房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].前沿，20xx，4（04）：822-823。

房地产论文 篇12

摘要：自从国家全面实行“营改增”税法政策以来，增值税方面发生了很大的变化，同时在会计实务中也遇到了一些新问题，对于某些规定由于缺乏总局税法解释，各人理解不一，在实际工作中都感到很困惑。即：投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣问题。本文结合会计制度、会计准则和税法相关政策，进行详尽分析研究，并提出建议，希望以此促进形成共识，也有利于促进国家进一步完善相关税法政策。

关键词：投资性房地产；增值税；进项税额；一次性抵扣；分期抵扣

一、相关政策法规

国家为了促进社会经济的发展，给企业减少税负和扩大增值税的征收范围，从20xx年5月1日起，在全国范围内全面开始实行营改增政策，所有的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等以前是营业税纳税人的，现在全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。为了便于营改增政策的顺利实施，国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，即国家税务总局公告20xx年第15号，公告第二条规定，“增值税一般纳税人自20xx年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及20xx年5月1日后发生的不动产在建工程，其增值税进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。”在实务中产生歧义的，是对公告中第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”的理解差异很大，对此规定的不同理解，是引起“投资性房地产增值税进项税额是一次性全额抵扣还是分期抵扣”的直接原因。

二、投资性房地产增值税进项税额需分期抵扣的观点分析

持“投资性房地产增值税进项税额分期抵扣”观点的人认为，15号公告第二条规定的“在会计制度上按固定资产核算的不动产”，需从“会计制度”和“固定资产”两个方面来考虑。

1.《企业会计制度》中没有“投资性房地产”这个科目，在会计准则中才设置了“投资性房地产”这个科目，15号公告应该是从“会计制度”的角度讲的，“投资性房地产”符合“使用期限超过1年的房屋建筑”这个条件，故会计制度中的固定资产应包括“投资性房地产”在内，所以取得投资性房地产发生的进项税额应分2年期限进行抵扣。

号公告第十一条规定，待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。“应交税金”科目是会计制度中的会计科目，而在会计准则中设置的是“应交税费”科目。

号公告中规定，“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。”其中并没有列举“投资性房地产”这个项目，因此企业取得投资性房地产发生进项税额应分2年期限抵扣。从以上三点看，笔者认为这种理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但没有反映出税收优惠政策的本意，更无权威性依据，不能令人信服。

三、投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣的观点分析

持“投资性房地产增值税进项税额一次全额性抵扣”观点的人认为：

1.为了适应时代发展和规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露等情况，财政部专门制定了《企业会计准则第3号-投资性房地产》。其中第二条规定，“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或是两者兼有而持有的房地产。”此项规定指明了取得投资性房地产的目的是租赁出去来赚取租金，或者是使其资本增值。而企业取得“固定资产”的目的一般是为了生产经营的需要，而不是为了赚取租金或是资本增值，目的不同，性质不同，它们的用途和范围也不同，由此可知，“投资性房地产”与“固定资产”是两个不同的概念，必须严格正确区分，在实务中应分别列示且各自独立核算，所以“投资性房地产”不属于15号公告中的“固定资产”的范畴。

2.对于《企业会计制度》（财会[20xx]25号），虽然目前还没有明文规定作废，但是现在应该已经没有企业执行《企业会计制度》，现在的企业不是执行《小企业会计准则》，就是执行《企业会计准则》。笔者曾经给财政部打电话询问是否还可以执行《企业会计制度》，财政部人员讲，已经不能执行了，现在的财务报表都必须按会计准则来上报。所以《企业会计制度》已经名存实亡。因此在实务中属于投资性房地产范畴的，应该计入“投资性房地产”科目，按照投资性房地产准则进行会计核算，而不计入“固定资产”科目按固定资产准则核算，投资性房地产不是15号公告所规定的“会计制度上按固定资产核算的不动产”，其在购进时的进项税可以一次性全额抵扣。

3.总局之所以在15号文中强调必须是“在会计制度上按固定资产核算”的不动产，是因为原来增值税中“固定资产”的进项税抵扣是不包括不动产的，现在实行“营改增”涉及到不动产也可以抵扣进项税额，而不动产既包括属于固定资产的不动产，也包括不属于固定资产的不动产，只是明确一下按固定资产核算的不动产。

4.由于对此项规定的不同理解，内蒙古国税局在《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二（不动产部分）》第十一条明确：“20xx年5月1日后取得并在会计制度上不按“固定资产”核算（如投资性房地产）的不动产或者不动产在建工程，其进项税额可以一次性全额抵扣。”此项解答明文指出“投资性房地产”的进项税额可以一次全额抵扣。这个解答是对此项规定的具有一定权威性的解释。综合上述四点分析，笔者认为，这个理解符合出台政策惠民的原意，还有权威性解答，此观点应该是正确的。

四、结论与建议

通过对上面两种观点的不同分析比较，笔者支持“一次性全额抵扣”的观点。虽然总局并没有明确“投资性房地产”是否属于15号公告规定的“会计制度上按固定资产核算的不动产”，但内蒙古自治区国税局对此规定进行的权威性解答有很大的参考指导作用。另外，笔者认为，15号公告中所规定“会计制度上按固定资产核算的不动产”，其中的“会计制度”并不是专指《企业会计制度》（财会[20xx]25号），而是泛泛讲的会计方面的相关制度规定而已，重点强调“按固定资产核算的不动产”。并且，从营改增政策的制定初衷来说，国家是想扩大税收优惠政策，给企业减轻税负，促进经济发展，因此笔者认为：投资性房地产增值税进项税额应该一次性全额抵扣。

1.在国家税务总局还没有就此事出台相关文件之前，会计们最好按“投资性房地产增值税进项税额一次性全额抵扣”的方法去做。因为这是由于税法规定不清晰造成的，各种理解均可接受，所以，采取一次性全额抵扣方法对企业最有利，假如总局出台文件不允许一次性抵扣（笔者认为这种可能性很小），那么把以前已经抵扣而不允许抵扣部分，做“进项税额转出”即可。

2.国家税务总局应该尽快出台文件，对15号公告中的“会计制度上按固定资产核算的不动产”加以明确，完善税收政策，使广大会计工作者不再有异议，不再浪费时间做无谓的争论。

参考文献：

[1]财政部、国家税务总局。关于全面推开营业税改征增值税试点的通知。财税[20xx]36号，20xx-03-23.

[2]国家税务总局。关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告。国家税务总局公告20xx年第15号，20xx-03-31.

[3]财政部会计司编写组。企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，20xx.

房地产论文 篇13

（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求

房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显着。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。

（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段

目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。

（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道

良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。

二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略

（一）前期准备阶段税务筹划

房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。

（二）开发建设阶段税务筹划

开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。

（三）商品房销售阶段税务筹划

房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。

（四）物业持有阶段税务筹划

在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电�

三、房地产行业税务筹划存在的问题

虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。

（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足

房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企 从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自主权，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。

（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏

税务筹划人员不仅需要具备税收、

会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。

（三）房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够

税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。

四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议

（一）增强房地产开发企业税务筹划意识

要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。

（二）重视培养税务筹划的专业人才

一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。

（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理

有效的风险管理能够促使房地产开发企业的税务筹划达到预期节税效果，因此，风险意识应当贯穿企业税务筹划的整个过程。首先，企业应树立税务筹划风险管理的理念，制定税务筹划风险管理目标，其次，建立健全税务筹划风险评估的方法和程序，制定风险控制方案。最后，建立税务筹划风险管理考核制度，对风险进行实时监控。此外，对税收政策变动的准确把握、密切关注税收法律法规的变动，也是降低税务筹划风险的有效方法，尤其在当前房地产行业纳入“营改增”的宏观背景下，关注实时政策显得尤其重要，这要求房地产开发企业加强对税收政策的学习，定期更新税务筹划人员的专业知识。