物业工程管理制度【最新3篇】

物业工程管理制度旨在规范工程项目的实施与维护，提高服务质量，确保安全与效率，是否能有效促进物业管理的整体水平？以下是网友为大家整理分享的“物业工程管理制度”相关范文，供您参考学习！

《物业工程管理制度》 篇1

第一章 总则

第一条目的

为规范本物业管理区域内各项工程管理活动，确保房屋建筑主体结构、公共设施设备的正常运行、完好与安全，延长其使用寿命，提升物业服务品质，保障全体业主和使用人的合法权益及生命财产安全，创造整洁、舒适、安全、优美的工作和生活环境，依据国家相关法律法规及行业标准，结合本物业实际情况，特制定本制度。

第二条适用范围

本制度适用于本物业管理区域内所有共用部位、共用设施设备的运行、维护、保养、维修、更新改造等工程管理活动，以及涉及工程管理的相关方，包括物业服务企业工程部门全体员工、相关合作单位（如维保单位、施工单位）等。

第三条基本原则

物业工程管理应遵循以下基本原则：

1.安全第一，预防为主：始终将安全放在首位，建立健全安全管理体系，通过预防性维护和风险排查，消除安全隐患。

2.规范运作，标准先行：严格按照国家、地方及行业的技术标准和操作规程进行作业，确保工程质量。

3.经济合理，注重实效：在保证安全和质量的前提下，优化资源配置，控制工程成本，提高投入产出效益。

4.业主满意，服务至上：以业主和使用人的需求为导向，快速响应报修，及时解决问题，提供优质高效的工程服务。

5.持续改进，精益求精：定期对工程管理体系、工作流程和实施效果进行评估，不断优化和完善。

第四条管理目标

1. 确保房屋主体结构安全，无重大结构性隐患。

2. 确保公共设施设备（如电梯、供配电、给排水、消防、暖通、智能化系统等）始终处于良好运行状态，运行参数符合设计和规范要求。

3. 设施设备完好率达到规定标准（例如：98%以上），重要设备保持零故障停机或低故障率运行。

4. 建立完善的预防性维护体系，按计划实施保养，有效降低故障发生率。

5. 及时响应和处理业主报修及公共区域维修需求，维修合格率达到100%，业主满意度达到较高水平。

6. 工程档案资料齐全、规范、准确，可追溯性强。

7. 能源消耗得到有效监控和管理，积极推动节能降耗措施。

8. 杜绝重大安全责任事故的发生。

第二章 组织架构与职责

第五条组织架构

设立工程部（或工程管理中心），作为物业工程管理的责任部门，全面负责本制度的落实执行。工程部下设若干专业组（如强电组、弱电组、暖通空调组、给排水组、土建维修组等）及运行值班、维修班组等，具体架构根据物业规模和特点设定。

第六条工程部经理/主管职责

1. 全面负责工程部的管理工作，组织制定和完善各项工程管理规章制度、操作规程及应急预案。

2. 组织编制年度、月度工程工作计划、维保计划、预算计划，并监督实施。

3. 负责工程部团队建设、人员培训、绩效考核和日常管理。

4. 负责重大工程项目、更新改造项目的组织协调与管理。

5. 审核各项工程费用支出，控制工程成本。

6. 处理重大工程故障和突发事件，组织应急抢修。

7. 协调与政府相关部门、专业维保单位及供应商的关系。

8. 定期组织工程例会，检查工作落实情况，解决存在问题。

9. 负责工程档案资料的管理与审核。

10. 推动新技术、新材料的应用，提升工程管理水平。

第七条工程师/技术员职责

1. 负责分管专业系统的技术管理，解决技术难题。

2. 参与制定和修订相关专业的维保计划、操作规程和应急预案。

3. 指导和监督维修人员的日常工作，检查维修质量。

4. 负责分管设备的技术档案建立、更新和管理。

5. 参与外委维保单位的管理与监督，审核维保报告。

6. 参与工程项目的验收工作。

7. 负责相关专业的技术培训工作。

8. 协助处理工程投诉和突发事件。

第八条运行值班人员职责

1. 严格遵守值班制度，坚守岗位，负责监控中心或设备机房的值守。

2. 实时监控各主要设施设备（如配电、消防、电梯、监控等）的运行状态，记录运行参数。

3. 及时发现异常情况，按规定程序上报并进行初步处理。

4. 负责接听业主报修电话或接收工单，及时派发维修任务。

5. 做好值班记录、交接班记录。

6. 熟悉应急预案，能在紧急情况下按预案进行操作。

第九条维修人员职责

1. 严格遵守安全操作规程，按时完成指派的维修、保养任务。

2. 负责责任区域内设施设备的日常巡检、保养和维修工作。

3. 确保维修质量，做到工完场清。

4. 正确使用工具、仪表和材料，爱护公物。

5. 认真填写维修记录、巡检记录、保养记录。

6. 积极参加技术培训和安全教育。

7. 协助处理紧急情况。

第三章 设施设备管理

第十条设备台账与档案管理

1. 建立完善的设施设备台账，涵盖所有共用设施设备，内容包括：设备名称、型号规格、生产厂家、出厂日期、安装日期、技术参数、安装位置、责任人、维保单位等。

2. 为每台重要设备建立独立的档案，包含：设备说明书、竣工图纸、安装调试记录、历次维保记录、维修记录、检测报告、运行记录、备品备件清单等。

3. 设备台账和档案应及时更新，确保信息的准确性和完整性。鼓励采用信息化系统进行管理。

第十一条运行管理

1. 对需要连续运行或定时运行的设备（如水泵、风机、配电设备等），制定详细的运行操作规程和值班制度。

2. 值班人员必须经过专业培训，持证上岗，严格按规程操作，认真记录运行数据。

3. 定期对运行参数进行分析，发现异常及时处理，确保设备在最佳工况下运行。

4. 重点监控能耗情况，采取节能措施。

第十二条巡检制度

1. 制定详细的设备巡检计划，明确巡检路线、周期、项目、标准和责任人。

2. 巡检分为日常巡检、专业巡检和季节性检查等。

3. 巡检人员应认真按照巡检表逐项检查，发现问题及时记录、上报和处理。对于暂时不能处理的问题，应设置标识，并纳入维修计划。

4. 巡检记录应存档备查。

第十三条维护保养制度

1. 根据设备特性、使用频率和厂家要求，编制年度、季度、月度预防性维护保养计划。

2. 保养工作严格按照保养规程进行，确保保养项目、周期和质量符合要求。

3. 保养工作可由内部维修人员执行，也可委托专业维保单位进行。对外委保养，需加强过程监督和效果验收。

4. 保养完成后，应认真填写保养记录，记录保养内容、更换部件、发现问题及处理结果。

5. 根据保养记录和设备运行状况，适时调整保养计划。

第十四条维修管理

1. 建立畅通的报修渠道（电话、APP、前台登记等），规范报修流程。

2. 接到报修后，应及时响应，判断维修性质（紧急/一般），安排维修人员处理。

3. 维修人员接到任务后，应尽快到达现场，了解情况，制定维修方案，领取所需物料。

4. 维修过程中，严格遵守安全操作规程，必要时设置安全警示标识。

5. 维修完成后，进行测试，确保功能恢复正常，清理现场，并请报修人（或相关人员）确认。

6. 详细记录维修情况，包括故障现象、原因分析、处理方法、更换备件、耗用工时等。

7. 对于重大或复杂故障，应组织技术力量进行分析，制定彻底解决方案。

第十五条备品备件管理

1. 根据设备类型和维修需求，确定合理的备品备件库存种类和数量。

2. 建立备品备件台账，规范出入库管理流程，做到账物相符。

3. 库房管理应做到整洁、有序、防潮、防火、防盗。

4. 定期对库存进行盘点，对过期、损坏的备件及时处理。

5. 建立合格供应商名录，确保备件采购渠道畅通、质量可靠、价格合理。

第十六条外委工程管理

1. 对于专业性强或工程量大的维保、维修、更新改造项目，可委托有资质的专业单位实施。

2. 严格按照采购流程选择外委单位，签订规范的合同，明确工作范围、质量标准、工期、费用、安全责任等。

3. 加强对外委单位施工过程的监督管理，检查其资质、人员、安全措施、施工质量、进度等。

4. 按合同约定组织验收，不合格项目要求整改。

5. 收集整理外委工程的全部资料，纳入工程档案。

第四章 安全管理

第十七条安全责任制

明确各级管理人员和操作人员的安全职责，层层落实安全责任。签订安全责任书。

第十八条安全教育与培训

定期对工程部员工进行安全知识、安全法规、操作规程、应急预案的培训和考核，提高全员安全意识和技能。特种作业人员必须持证上岗。

第十九条安全检查与隐患排查

定期组织安全检查，特别是对重点部位、高风险作业进行专项检查。建立隐患排查治理台账，对发现的隐患及时整改，落实闭环管理。

第二十条危险作业管理

对动火、高空、有限空间、临时用电等危险作业，实行严格的审批制度和监护制度，落实安全防护措施。

第二十一条应急管理

制定针对火灾、水浸、停电、电梯困人、设备重大故障等突发事件的应急预案，配备应急物资和工具，定期组织应急演练，提高应急处置能力。

第五章 质量管理与监督

第二十二条质量标准

各项工程操作、维修保养均应符合国家、行业及企业内部制定的质量标准。

第二十三条过程控制

加强对工程活动全过程的质量控制，包括计划制定、物料采购、施工操作、检查验收等环节。

第二十四条检查与验收

建立内部质量检查机制，对维修、保养、外委工程等进行检查和验收，确保质量达标。

第二十五条客户反馈

重视业主和使用人的反馈意见，建立畅通的沟通渠道和投诉处理机制，及时解决工程质量问题。

第二十六条绩效考核

将工程质量、安全生产、设备完好率、维修及时率、客户满意度等纳入工程部及员工的绩效考核体系，实行奖优罚劣。

第六章 附则

第二十七条制度修订

本制度应根据国家政策法规变化、行业发展及物业实际情况，适时进行修订和完善。

第二十八条解释权

本制度由物业服务企业工程部负责解释。

第二十九条生效日期

本制度自发布之日起生效。

《物业工程管理制度》 篇2

前言

本制度旨在为XX物业（管理处）提供一套系统化、标准化的工程运营维护管理框架，确保所有公共设施设备安全、高效、经济地运行，满足业主及使用人对物业服务的基本需求和期望。本制度强调预防为主、过程控制和持续改进的理念，是工程部全体员工及相关合作方开展工作的基本准则。

第一章：核心原则与目标

1.安全第一原则：任何工程活动必须以保障人员和设备安全为前提。严格遵守安全规程，杜绝违章作业。

2.预防为主原则：通过系统性的预防性维护和状态监测，最大限度减少设备故障和意外停机。

3.质量至上原则：所有维修、保养、改造工程均需达到规定的质量标准，追求零缺陷。

4.客户导向原则：快速响应客户需求，有效解决工程问题，提升服务满意度。

5.经济效益原则：优化资源配置，控制运营成本，提高维护效率，实现成本与效益的平衡。

6.主要目标：

设备完好率 ≥ 98%

关键设备（电梯、消防、主供配电）可用率 ≥ %

预防性维护计划完成率 = 100%

业主报修及时响应率 = 100%

维修一次合格率 ≥ 95%

重大安全责任事故 = 0

年度能耗控制在预算范围内

第二章：组织架构与岗位职责（矩阵式管理）

工程部主管：全面负责，协调资源，监督执行，绩效管理。

专业工程师（强电/弱电/暖通/给排水）：技术核心，负责本专业系统规划、标准制定、技术难题攻关、维保计划审核、外委监督、培训。

运行班长：负责中控室/值班室管理，监控设备运行，调度日常维修，应急初步处置，记录管理。

维修班长：负责带领维修团队执行维保任务，现场施工管理，质量检查，工具物料管理。

运行/维修技工：执行具体操作，包括值班监控、巡检、保养、维修、记录填写等。

职责交叉与协作：强调跨专业、跨班组的沟通协作，共同应对复杂问题和紧急情况。

第三章：设施设备管理程序

设备信息数据库（CMMS应用基础）

建立全面的电子化设备台账，包含设备编码、名称、位置、规格、供应商、安装日期、保修期、技术参数、关联图纸、历史维保记录等。

利用CMMS（计算机化维护管理系统）或类似工具进行动态管理。

日常运行与监控

24小时值班：关键机房（配电室、消防控制室、中控室）实行24小时不间断值班。

标准化操作：制定主要设备的标准操作程序（SOP），严格按SOP启停设备。

参数记录与分析：按规定频次记录关键运行参数，对异常数据及时预警、分析原因并采取措施。

状态监测：利用在线监测系统（如楼宇自控BAS）或便携式检测工具（如红外热像仪、测振仪）对重点设备进行状态监测，预测潜在故障。

预防性维护（PM）策略

分级分类管理：根据设备重要性（关键/重要/一般）、风险等级、运行条件，对设备进行分类。

差异化维护策略：

关键设备：执行严格的定期维护（Time-Based Maintenance, TBM），并结合状态监测（Condition-Based Maintenance, CBM），必要时采用预测性维护（Predictive Maintenance, PdM）技术。

重要设备：以定期维护为主，辅以状态检查。

一般设备：以定期检查和机会性维护（Opportunity Maintenance）为主。

PM计划编制与执行：

年度PM总计划：基于分类和策略，制定全年PM工作纲要。

月度/周度PM作业计划：细化到具体设备、任务、时间、人员、所需资源。

工单驱动：通过CMMS系统生成PM工单，派发给执行人。

执行与记录：严格按工单要求和维护规程执行，完成后详细记录工作内容、发现问题、使用备件等。

PM效果反馈与优化：定期（如每季度）回顾PM执行数据、设备故障数据、维修成本，评估PM策略的有效性，持续优化计划内容和周期。

纠正性维护（CM）流程

故障报告与登记：多渠道（电话、APP、巡检发现、系统报警）接收故障信息，统一录入CMMS系统，生成维修工单，初步判断优先级。

工单分派与响应：根据故障紧急程度、专业要求，派发工单给合适的技术人员或班组。明确响应和修复时限要求（SLA）。

现场诊断与方案：技术人员快速到达现场，评估安全状况，诊断故障原因，确定修复方案（修复/更换/外委）。

资源准备：申请所需备件、工具、人力支持。

维修实施：按照安全规程和技术要求进行修复作业。复杂问题需上报工程师或主管协调解决。

测试与确认：修复后进行功能测试，确保恢复正常。邀请报修人或相关负责人确认效果。

工单关闭与信息录入：在CMMS系统中关闭工单，详细记录故障原因、处理过程、更换备件信息、耗时等，为后续分析提供数据。

备品备件与物料管理

ABC分类法管理：根据备件价值、重要性、消耗频率进行分类。

安全库存设定：为关键备件设定最小库存量和订购点。

规范出入库：严格执行出入库登记手续，确保账实相符。

定期盘点：按计划进行库存盘点，处理呆滞、过期物料。

合格供应商管理：建立和维护合格供应商列表，确保采购质量和效率。

第四章：专项管理模块

能源效率管理：

建立能耗监测网络。

推行节能审计与改造项目。

优化设备运行策略（如空调温度设定、照明控制）。

安全生产管理：

实施风险评估与控制（如JSA – 作业安全分析）。

强化特种作业许可与监控。

定期安全检查与隐患整改闭环。

应急预案演练常态化。

外包服务管理：

严格的供应商选择与评估流程。

明确的服务水平协议（SLA）。

过程监督与绩效考核。

定期召开协调会。

工程档案管理：

建立纸质与电子双备份档案系统。

档案分类清晰，检索方便。

涵盖图纸、手册、合同、报告、记录等所有工程相关文件。

专人负责，定期整理更新。

第五章：绩效衡量与持续改进

关键绩效指标（KPIs）：设定并定期追踪一系列KPI，如：

设备平均故障间隔时间（MTBF）

平均修复时间（MTTR）

PM计划完成率与按时完成率

维修返工率

客户满意度（工程相关）

安全事故率

单位面积能耗

预算执行偏差

数据分析与报告：定期（月度/季度/年度）生成工程管理报告，分析KPI趋势、成本构成、主要问题，提出改进建议。

根本原因分析（RCA）：对重大故障、重复性问题、未达标KPI进行深入分析，找出根本原因。

改进措施实施与跟踪：制定并落实改进计划，跟踪实施效果，形成PDCA（计划-执行-检查-行动）的持续改进循环。

知识管理与经验分享：建立案例库，定期组织技术交流和经验分享会，促进团队学习和能力提升。

第六章：附则

本制度由工程部负责解释和修订。

所有工程人员及相关方均需学习并遵守本制度。

本制度自发布之日起生效，原有相关规定与本制度不符的，以本制度为准。

《物业工程管理制度》 篇3

第一部分：引言与目标

背景与宗旨

为确保XX物业（或小区名称）的设施设备始终处于最佳运行状态，保障业主的舒适度和安全感，提升物业资产价值，特制定本《物业工程管理制度》。本制度旨在建立一套系统化、标准化、精细化的工程管理体系，覆盖从日常运行监控到应急抢修、从预防性维护到更新改造的全过程管理。

核心管理目标

设备安全可靠：所有关键设备（电梯、消防、供配电等）运行稳定，符合安全规范，杜绝因设备故障引发的安全事故。

环境舒适宜人：保证供水、供暖（如有）、通风、照明等系统正常工作，为业主提供舒适的居住和工作环境。

响应及时高效：建立快速响应机制，对业主报修和公共区域突发问题能在规定时限内有效处理。

成本经济合理：在保证质量的前提下，通过优化维护策略、加强能耗管理、合理控制备件库存等方式，降低工程运营成本。

管理规范透明：所有工程活动有章可循，记录完整，过程可溯，管理决策有依据。

第二部分：工程组织与人员管理

组织架构

设立独立的工程部门，由工程总监（或经理）领导，下设：

运行监控中心：负责24小时值班，监控主要系统运行状态，受理报修。

专业维修组：按专业（强电、弱电、暖通、给排水、土建等）划分，负责日常维修、保养任务。

技术支持与计划组：负责制定维保计划、技术标准、培训、档案管理、外委协调等。

岗位职责（示例：强电工程师）

负责管理区域内高低压配电系统、发电机、公共照明、防雷接地系统的日常运行、维护、保养和技术管理。

编制并执行相关设备的年度、月度维保计划和操作规程。

指导强电维修工的工作，解决复杂技术问题，审核维修报告。

负责相关设备的能耗监测与分析，提出节能改进建议。

参与新建、改建工程中强电部分的图纸审核、施工监督和竣工验收。

管理强电设备的技术档案和备品备件。

组织或参与相关应急预案（如停电）的制定与演练。

对外委的强电专业服务进行监督和评估。

人员资质与培训

关键岗位（如电工、电梯工、锅炉工等）人员必须持有国家认可的有效操作证件。

建立完善的入职培训、岗位技能培训、安全培训体系。

定期组织技术交流和考核，鼓励员工提升专业技能。

建立员工技能档案，作为岗位调整和晋升的依据。

第三部分：设备设施全生命周期管理

资产登记与信息管理

利用物业管理软件或建立电子台账，对所有设施设备进行唯一编码和系统化管理。

记录内容包括：设备基本信息、采购信息、安装调试信息、保修期限、技术文档链接、维保记录、维修历史、运行数据等。

定期更新台账信息，确保数据准确性。

运行操作规程

为主要设备（如冷水机组、锅炉、水泵、高压开关柜等）制定标准化的开/关机程序、运行参数设定、日常检查项目及操作注意事项。

操作规程应张贴在设备现场或控制室，并确保相关人员熟练掌握。

运行记录应规范填写，关键参数（电流、电压、压力、温度、液位等）按规定频次记录。

预防性维护体系（PM）

计划制定：基于设备类型、重要性、运行工况、厂家建议和历史维修数据，为每类设备制定差异化的预防性维护计划（PMP）。计划应明确维护周期（日、周、月、季、年）、维护内容、执行标准、所需工具和材料、责任人。

任务执行：通过工单系统派发PM任务，执行人员严格按照计划和规程操作，完成后填写详细的维护记录。

效果评估：定期分析PM执行情况、设备故障率、维修成本等数据，评估PM计划的有效性，并根据需要进行调整优化。例如，对于故障率依然较高的设备，可能需要缩短保养周期或增加保养项目。

故障维修管理（CM）

报修受理：监控中心或客服前台统一受理报修，详细记录报修人、地点、故障现象、联系方式等信息，初步判断故障级别（紧急/一般）。

派工响应：根据故障级别和专业，迅速指派合适的维修人员。明确响应时限（如紧急故障15分钟内到场，一般故障30分钟内响应）。

诊断与修复：维修人员到场后，先确保安全，再进行故障诊断，制定修复方案。如需更换备件，按流程领用或申购。维修完成后进行测试，确保恢复正常。

记录与反馈：详细填写维修工单，包括故障原因分析、处理过程、更换备件型号数量、耗用工时等。完成后，及时向报修人反馈结果，必要时进行满意度回访。

根源分析：对于重复发生的故障或重大故障，组织技术人员进行根本原因分析（RCA），制定预防措施，防止问题再次发生。

更新改造与报废管理

定期对设施设备进行技术状况评估，特别是运行年限较长、能耗高、维修频繁或存在安全隐患的设备。

基于评估结果、运行数据和成本效益分析，编制设备更新改造计划和预算。

更新改造项目按工程项目管理流程执行，包括方案论证、设计、招标、施工、验收等环节。

达到报废年限或技术上、经济上不再适合使用的设备，按照固定资产管理规定办理报废手续，并妥善处置。

第四部分：专项工程管理

能源管理

建立能源计量体系，对水、电、燃气（如有）等主要能耗进行分项、分区计量和统计分析。

设定能耗基准和目标，定期发布能耗报告。

推广节能技术和措施，如LED照明改造、变频器应用、供暖/空调系统优化控制、节水器具推广等。

开展节能宣传，提高业主和员工的节能意识。

电梯管理

严格执行电梯安全技术规范，委托有资质的维保单位进行定期维护保养和年度检验。

加强对维保单位工作的监督检查，审核维保记录和年检报告。

建立电梯日常巡检制度，由物业人员每日检查运行状况、轿厢内设施、通话装置等。

制定详细的电梯困人应急救援预案，并定期演练。

电梯钥匙由专人严格管理。

消防系统管理

确保消防控制室24小时有人值班，值班人员持证上岗。

定期对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器等进行检查、测试和维护保养，确保其处于正常工作状态。委托专业单位进行年度检测。

保持消防通道、安全出口畅通，消防设施无遮挡。

定期组织消防知识宣传和消防演练。

给排水系统管理

定期检查水箱、水泵房、管道、阀门、井盖等，确保供水正常、排水通畅。

按规定对生活水箱进行清洗消毒，并进行水质检测。

做好防冻、防汛工作，特别是对地下室、管道井等重点部位。

及时处理跑冒滴漏问题，节约用水。

弱电智能化系统管理

负责安防监控系统、门禁系统、停车场管理系统、楼宇自控系统（如有）、信息发布系统等的日常维护和管理。

确保系统软件、硬件运行正常，数据备份及时。

配合公安部门调取监控录像等工作。

第五部分：质量、安全与环境（QSE）管理

质量控制

制定关键工序的质量验收标准。

实行维修、保养工作质量自检、互检和专检制度。

对外委工程进行严格的进场验收、过程监督和竣工验收。

定期进行业主满意度调查，收集对工程服务的评价和建议。

安全生产

严格执行安全生产法律法规和操作规程。

定期开展安全风险辨识和隐患排查治理。

加强员工安全教育和应急演练。

规范劳动防护用品的配备和使用。

建立事故报告和调查处理程序。

环境保护

工程活动中产生的废弃物（如废旧灯管、电池、废油、建筑垃圾等）应分类收集，并交由有资质的单位处理。

控制施工噪音、粉尘等对环境的影响。

优先选用环保、节能的材料和设备。

第六部分：文档记录与持续改进

记录管理

所有工程活动，包括运行、巡检、保养、维修、培训、检查、演练等，均应有规范、真实、完整的记录。

记录应及时归档，妥善保管，便于查阅和追溯。鼓励使用电子化记录系统。

管理评审与改进

工程部定期召开工作例会，总结工作，分析问题，布置任务。

物业公司管理层定期对工程管理体系的适宜性、充分性和有效性进行评审。

基于绩效指标、内外部审核、客户反馈、事故教训等信息，持续改进工程管理的流程、标准和方法。